„Ganz starker Investment Case“

Covid-19 ist jetzt fast vier Jahre her – die Folgen für die Immobilienbranche waren und sind noch einschneidend. Aber die Trendwende muss irgendwann kommen. Der Vienna Opportunities Bond will von einem Missverhältnis am Real-Estate-Markt profitieren.

BondGuide: Herr Urbanek, vielleicht zum Einstieg einige Worte aus eigenem Munde zu Ihnen selbst bitte.

Urbanek: Ich bin gelernter Anwalt mit Spezialisierung auf Immobilien. Zum Real-Estate-Thema bin ich über meine rein beratende Tätigkeit gekommen. Dann haben sich meine Aufgabenfelder in den vergangenen Jahren aber zunehmend ausgeweitet und mein Netzwerk wurde größer und größer.

BondGuide: … so dass Sie sich irgendwann fragten, ob nicht Sie selbst der Investor sein könnten, nehme ich an.

Urbanek: Das trifft es ziemlich auf den Punkt. Den Zugang zum relevanten Markt hatte ich mir in den vergangenen Jahren ja schon aufgebaut – und nun kommt noch eine wohl einmalige Sondersituation zustande. Zumindest hier in Wien. So entstand die Idee, über einen Kapitalmarktauftritt – eben der Anleiheemission – Zugang zu externen Investorengeldern zu bewerkstelligen.

“Es ist jetzt langsam, aber sicher die Zeit angebrochen, ein Portfolio mit attraktiven Bestandsimmobilien aufzubauen.”

BondGuide: Wie lässt sich die Marktanomalie mit dem Vienna Opportunities Bond angehen und stemmen?

Urbanek: Auch hier in Österreich hatten wir natürlich beginnend mit Covid-19 Krisenjahre in der Immobilienbranche. Die Veränderungen waren einschneidend. Nun schreiben wir aber beinahe schon das Jahr 2025 und die Trends der jüngsten Jahre wie Inflation, Zinsanstieg usw. haben sich schon allesamt wieder umgekehrt – sind also auf dem richtigen Weg. In Wien wurde in diesen Jahren wenig bis gar kein neuer Wohnraum geschaffen.

Und wir sprechen immerhin von unserer österreichischen Hauptstadt. Die Mietpreise steigen aufgrund des so knappen Angebots bzw. der hohen Nachfrage, während die Preise der Bestandsimmobilien immer weiter sanken. Das ist die Marktanomalie. Daher ist jetzt langsam, aber sicher die Zeit angebrochen, ein Portfolio mit attraktiven Bestandsimmobilien aufzubauen.

BondGuide: Timing ist alles, schließlich liegt der Ertrag ja im Einkauf, habe ich mal gelernt. Sind Sie genau richtig, schon etwas spät oder sogar mutig früh dran?

Urbanek: Ich meine, wir sind eher früh unterwegs. Bisher sehe ich noch wenige Marktplayer, die sich in diese Richtung bewegen. Projektentwickler, das wissen Sie natürlich, sind in den letzten Jahren erheblich unter Druck gekommen – ein guter Draht zu Insolvenzverwaltern kann also nicht schaden. Parallel herrscht Verkaufsdruck von Kapitalgebern, die in Immobilien investiert sind, und das sind häufig Banken oder Mezzanine-Kapitalgeber. Viele wollen einfach einen Schlussstrich unter einige ihrer Investments ziehen, selbst wenn das mit Verlusten oder einem Haircut bei gegebenen Krediten verbunden sein sollte.

“Viele Kapitalgeber wollen einfach einen Schlussstrich unter einige ihrer Investments ziehen, selbst wenn das mit Verlusten verbunden sein sollte.”

BondGuide: Was sind denn die Unterschiede zwischen der Immobilienmisere, wie wir sie seit ca. zwei Jahren in Deutschland haben, und Österreich – gibt es welche?

Urbanek: Das Thema ist hier in Österreich praktisch das gleiche: Die gemeinnützigen Bauträger haben Anfang 2023 ihre Bautätigkeit total eingestellt, etwas später folgten die privaten Bauträger. Für 2025 rechnen Prognosen damit, dass nur rund 40% des Bedarfs durch Neubau gedeckt werden können. Spätestens ein Jahr später haben wir dann eine signifikante Knappheit bei einem massiven Nachfrageüberhang. Der Zubau müsste ja eigentlich jetzt mal beginnen, um in einem Jahr für Entlastung zu sorgen. Wie Sie aus Deutschland sicherlich auch wissen, sieht es danach aber ganz und gar nicht aus.

BondGuide: In welchem Marktsegment innerhalb Real Estate möchten Sie aktiv sein? – wohl Wohnen, aber Opportunitäten könnte es auch andernorts geben.

Urbanek: Grundsätzlich möchten wir auf Wien fokussiert bleiben – das ist mit Abstand der größte Kernmarkt. Rund 50% der österreichischen Bevölkerung lebt in und um Wien. Innerhalb dessen ist es das klassische kleine Mehrfamilienhaus. Das heißt bei uns übrigens Zinshaus. Opportunitäten könnte es theoretisch thematisch und geografisch auch abseits davon geben, aber die müssten schon sehr überzeugend sein. Neues Angebot an Büroflächen gibt es auch in Wien – aber die Firmen ziehen alle nur um, in neuere, schönere Gebäude: Das ältere steht dann leer. Neu gegen alt. Mit einigem Aufwand werden brauchbare Büroleerstände immerhin in Wohnungen umgewandelt. Den Zuzug nach Wien deckt diese notdürftige Umwidmung natürlich nicht annähernd.

“Acht Immobilien sind über Vereinbarungen gesichert – die würden wir mit den Erlösen aus der Anleihe kaufen. Nach und nach würden wir dann weitere Objekte einbringen.”

BondGuide: Möchten Sie Ihren Eigenbestand erst komplett neu aufbauen oder gibt es im Pool schon vorhandene Immobilien?

Urbanek: Es ist in dem Sinne kein Blind Pool. Acht Immobilien sind über Vereinbarungen gesichert – die würden wir mit den Erlösen aus der Anleihe kaufen. Die Vorarbeiten dazu sind geleistet. Nach und nach würden wir dann weitere Objekte einbringen.

BondGuide: Das Volumen der Anleihe soll bis zu 50 Mio. EUR betragen. Wenn ich hochrechne, könnte man so auf ca. 150 Mio. EUR an Investitionsgeldern kommen. Wie weit liege ich entfernt?

Urbanek: Grundsätzlich rechnen wir nicht damit, dass der Emissionserlös auf einen Schlag kommt, sondern peu à peu. Wir könnten also ein Objekt nach dem anderen angehen. Vom Wert her würde das einen Immobilien-Pool auf bis zu 200 Mio. EUR bringen. Konservativer gerechnet mit kleinerem Leverage läge man bei Ihren ca. 150 Mio. EUR.

BondGuide: Die Finanzierung ist sicherlich eine Mischkalkulation aus teurer Anleihe – immerhin 10,0% p.a. – und anderer Fazilitäten. Wie sehen die aus, damit es sich noch rechnet?

Urbanek: Bei Banken steht man aktuell zwischen optimistischen 3,0% Finanzierungszins und weniger guten 4,0%. Hier in Österreich wird gern variabel verzinst, so dass mit fallenden EZB-Leitzinsen die Finanzierungskosten auch noch etwas zurückgehen könnten. Ich sagte ja eingangs: Die Trends stimmen alle, und einer davon ist der Finanzierungszins bei Bankfazilitäten, der weiter fallen dürfte von seinen Höchstständen Ende 2022.

“Wenn wir erst sanieren müssten, ist das nichts für uns. Vieles in Wien kann man gar nicht sanieren, da denkmalgeschützt.”

BondGuide: Was sagt der Finanzvorstand generell zur Kuponhöhe der Debütanleihe?

Urbanek: Mit der Mischkalkulation aus Anleihe und Banklinien liegen wir unter dem Strich irgendwo bei 6 bis 7%. Puffer ist also vorhanden. Der Cashflow kommt aus den Bestandsmieten. Und sollte der tatsächlich einmal nicht hoch genug sein, würde man ein Objekt auch wieder abgeben können. Vorzugsweise natürlich nach einer Wertsteigerung, z.B. nach minimalinvasiven Maßnahmen wie neuer Küche, neues Bad usw. Wenn wir erst sanieren müssten, ist das nichts für uns. Vieles in Wien kann man gar nicht sanieren, da denkmalgeschützt.

BondGuide: Mal unabhängig vom Prospekt, gibt es ein einzelnes, womöglich externes Risiko, wo Sie sagen würden, das bereitet durchaus Kopfzerbrechen und man hat nicht einmal Einfluss darauf?

Urbanek: Natürlich bereiten uns die internationalen Konfliktherde ebenfalls Sorgen. Auch wenn Sie nicht unmittelbar ausstrahlen, dann aber doch mittelbar z.B. über Konsumzurückhaltung. Darüber hinaus ist Österreich traditionell enger an die osteuropäischen Staaten angebunden als etwa Deutschland. Das Leben kann deshalb aber nicht still stehen und Kapital sucht sich seine Renditegelegenheiten. Mit den Opportunitäten im Wohnungsmarkt Wien haben wir meiner Meinung nach einen ganz starken Investment Case.

“Der Cashflow kommt aus den Bestandsmieten. Und sollte der tatsächlich einmal nicht hoch genug sein, würde man ein Objekt auch wieder abgeben können.”

BondGuide: Herr Urbanek, dann ganz herzlichen Dank für Ihre Zeit und Ihre interessanten Erläuterungen – und natürlich viel Erfolg.

Das Interview führte Falko Bozicevic.